急急急！限价红盘同时上市，如何二选一？| 立问立答NO.24

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶杭州江山风华

▷项目地址：余杭区望梅路与宏达路交汇处

▷开盘信息：132套低密洋房，位于3#、4#、5#、6#楼

▷精装均价19500元/㎡

短评：现在看来，以往超山板块的价值是被低估了。随着南北大动脉连通之后，超山不再偏安一隅，其居住价值将被重新发现和认可。尤其秋石高架领衔的三路一环工程完成后，拉近了与主城区的距离。对于上班族来说，通勤的距离和时间大大缩短。

江山风华是杭州难得的超级低密大盘，适合自住。另外，一路之隔，就是杭州首家百联奥特莱斯，也规划了九年一贯制的学校和幼儿园。不远处，还规划了余杭区的全民体育中心，市民之家也在其中。

最近江山风华卖得非常不错。上一次开盘推出洋房，65套房源有305组客户，短短一个小时内全部售罄，中签率只有21%。包含精装修在内，均价19500元/㎡，是杭州市区少数单价低于2万的洋房产品。可以说，对于有洋房情结的购房者，价格相当友善。值得关注。

▶香港兴业·耦园

▷项目地址：余杭区文二西路与荆长大道交汇处

▷开盘信息：144套，主力户型117-192㎡

▷均价28200-33000元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线五常站约3.2km

短评：高热度的限价盘之一，140㎡以下洋房均价仍然维持在28200元/㎡，综合地段来看已经非常难得了。这一次推出的没有小户型，起步门槛117㎡。唯一缺点是距离地铁站位置稍远，相对更适合有车的改善客户。

▶金成·英特尔湾

▷项目地址：余杭区狮山路与直街交叉口

▷开盘信息：140套，主力户型89㎡

▷均价23700元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3号线文一西路站约3.1km

短评：老余杭毛坯单价也已经23700元/㎡了。所幸主力是90㎡的小户型，总价还勉强算友好。唯一的亮点是买了以后能获得金成旗下私立学校的入学名额一个。当然，也只是名额而已，学费不会便宜。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝cc﹞提问：小王子你好，我想问下总价500万左右，今年要怀孕，工作在中大广场附近。是等古翠隐秀的期房还是买城西颐景园或者朝晖绿洲花园的二手房？

答：500万左右要买古翠隐秀有点困难。首开最小户型是105㎡，参考沁园54000元/㎡的价格，总价570万元上下。

如果抛开超预算不谈，当然是买古翠隐秀的期房更好。而且古翠隐秀是精装修的，也不用担心怀孕生孩子以后没时间折腾装修。

其实有点不懂看中颐景园和绿洲花园的点，这两个楼盘虽然离地铁都还算近，但是毕竟都有些年头了，小区整体环境口碑都一般，单价还不便宜。颐景园是文新小学学区，绿洲花园是现代实验小学，都只能算中等学区，没有特别好。

古翠隐秀是最新的房产品，居住舒适度肯定是优于早些年的产品的。如果是我的话，我会毫不犹豫选择古翠隐秀。

Question 2

﹝玫儿﹞提问：小王子，中城汇和云和湖这次同时摇号，中城汇有97㎡，总价在400万左右。云和湖洋房128㎡左右，总价也在400万。自住哪个更合适？谢谢！

答：从地段和交通配套来看，中城汇优于云和湖。中城汇是10号线国际会展中心站的上盖，而且到市中心的距离也比三墩北要更近一些。TOD的舒适度绝对是要高于非TOD楼盘的。

从未来的学区预期来看，云和湖的西湖区大概率优于中城汇所在的拱墅区。

当然，同样的总价，你在云和湖能够买到大户型洋房，在中城汇就只能买到小户型的高层了。

关键要看地段+地铁，学区+面积，这两项相比，你更看中哪一项。

建议你都去摇，尤其是云和湖，中签概率肯定不会高。摇中了再来考虑选谁。

Question 3

﹝世界上个月﹞提问：你好，7月研究生毕业将于余杭区第一人民医院工作，带着女朋友一起去杭州，总预算300万左右。请问考虑二手房还是新开楼盘呢？有什么好推荐吗？

答：先恭喜你毕业！毕竟有稳定工作，而且还有对象，已经让很多人羡慕了。

余杭第一人民医院位于临平，距离地铁1号线南苑站只有400米的距离。你买房完全可以考虑沿着地铁线来选择。

目前杭州的市场情况，仍然有很多的限价红盘，存在着明显的一二手房价格倒挂。不少新房相比同区域次新房价格更加优惠。所以建议你优先考虑新房。

考虑你工作的区域，基本上临平山北所有的楼盘都在你的预算之内。比如荣安柳岸闻莺、上坤山语四季等等，基本上单价两万上下，你可以一步到位搞定大户型。可惜的是目前山北在售的项目距离地铁站都不是非常近。

也可以往星桥、翁梅一带考虑。比如翁梅的金辉·江山云著和绿地·艺尚府，距离1号线翁梅站都很近。星桥可以优先关注天都城和金辉蓝光·星奕云著。

Question 4

﹝晕头转向﹞提问：小王子，云和湖精装高层和耦园毛坯大概都是2.75万元左右，从资产配置角度考虑，云和湖高层和耦园选哪个合适？

答：为什么大家提问老是给我一种，你们分分钟就能摇到限价红盘的感觉？

其实看云和湖和耦园的咨询热度，大概率是很多人两个都摇不上。这种盘，请先都去摇！摇中了再来对比！没摇中的，也就省了前期纠结操心的时间了。

道理就跟读书时候一样，先把总分考高了，再来考虑读北大还是清华，ok？

接着回答你的问题，两个盘距离地铁都不近，云和湖相对来说学区预期会更好一些。耦园没有小户型，最小117㎡起。考虑资产配置的话，有89㎡的云和湖将来在二手市场上更灵活一些。

如果从资产配置来看，我会选择云和湖，但如果是自住，我会选耦园。

Question 5

﹝aliascy﹞提问：小编，我预算300万以内，考虑带有学区性质的住宅，目前居住在双浦新沙村，自建房，工作在拱墅区，金科博翠府是否适合购买，现已登记，选房的概率还挺大的，请小编给点建议。

答：西湖区的原居民朋友到拱墅区来找学区房，思路也是挺清奇的。普遍意义上的学区来说，西湖区优于拱墅区的概率非常大。

如果你是奔着学区来的，博翠府作为期房，没有明确学区，要等交付以后划定。现在周边康桥街道辖区的适龄儿童，对口小学是杭十四中附属学校教育集团的小学部。商品房和回迁房都只有这一个学校，在拱墅区只能算是一般。

300万主要考虑学区的话，建议你去拼一拼云和湖，学区大概率是嘉绿苑小学。

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